%20Design%20(4).png)
جمعية ملاك العقار في السعودية: متى يجب تكوينها وكيف تُدار الأجزاء المشتركة في العمارة؟
كل من اشترى شقة في عمارة أو وحدة في مجمع سكني يعرف أن الخلاف على المصعد أو الموقف أو رسوم الصيانة أو الحراسة قد ينشأ بين الجيران بسرعة. ولأن الأجزاء المشتركة ملك لجميع أصحاب الوحدات، فإن إدارتها تحتاج إلى قواعد واضحة تحفظ حقوق الجميع.
في هذا المقال نشرح بلغة مبسطة كيف ينظم النظام السعودي ملكية الأجزاء المشتركة في العقارات المقسمة إلى وحدات، ومتى يصبح تكوين جمعية للملاك إلزامياً، وكيف تُتخذ القرارات وتوزع التكاليف. وقد انطلقنا من كتيب «الأحكام النظامية المتعلقة بالعقار» للمحامية أسماء العجلان المتوفر في مكتبة حذاقة.
تنبيه مهم: الكتيب يعرض أحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي (م/5) وتاريخ 11/2/1423هـ، وقد حلّ محله نظام جديد هو «نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها»، تشرف عليه الهيئة العامة للعقار وتفعّله عبر منصة «ملاك». ولهذا اعتمدنا في المقال على الأحكام الحالية، ونبهنا على ما تغير عمّا ورد في الكتيب.
من يملك الأجزاء المشتركة في العمارة؟
يملك كل مالك وحدته ملكية مفرزة، ويشارك بقية الملاك في الأجزاء المشتركة مثل السطح والممرات والمصاعد والمواقف العامة وغرف الخدمات. ويقرر النظام أن نصيب كل مالك في هذه الأجزاء يكون بنسبة مساحة وحدته إلى إجمالي المساحات، وأن هذا النصيب لا ينفصل عن الوحدة، فلا يجوز بيع الوحدة مع استبعاد حصتها من الأجزاء المشتركة أو العكس.
والجدران والأسقف والأرضيات الفاصلة بين وحدتين متجاورتين تُعد مشتركة بين المالكين ما لم يكن بينهما فاصل إنشائي. أما الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك فقط، فكان الكتيب (وفق النظام السابق) يجعلها ملكاً مشتركاً بين هؤلاء ما لم يتفق على خلاف ذلك.
متى يجب تكوين جمعية للملاك؟
هذا أهم ما تغير. ففي النظام السابق، كما يذكر الكتيب، كان تكوين الجمعية إلزامياً إذا زادت الوحدات على عشر وتجاوز الملاك خمسة، وجائزاً فيما دون ذلك. أما النظام الحالي فيوجب على الملاك تكوين الجمعية وتسجيلها متى بلغ عددهم ثلاثة ملاك فأكثر (المادة 12)، ويبدأ التسجيل في حالة البيع على الخارطة عند تسليم الوحدة الثانية. وتكتسب الجمعية الشخصية الاعتبارية بتسجيلها.
وهذا يعني أن معظم العمارات الصغيرة التي كانت تُدار بالاتفاق الودي أصبحت داخلة في نطاق الإلزام.
كيف تتخذ جمعية الملاك قراراتها؟
تعقد الجمعية العمومية اجتماعاً واحداً على الأقل كل سنة، خلال ثلاثة أشهر من انتهاء السنة المالية (المادة 18).
يمكن دعوتها في أي وقت من مدير الجمعية أو مراجع الحسابات أو ملاك يمثلون نصف الوحدات على الأقل.
تصح القرارات بموافقة ملاك يمثلون ثلاثة أرباع المساحات على الأقل، ما لم يحدد النظام الأساسي للجمعية نسبة أعلى.
إذا كان مالك واحد يملك أكثر من نصف المساحات خُفض عدد أصواته إلى النصف، حتى لا يستأثر بالقرار.
كما يجوز للمطوّر الذي أنشأ العقار تعيين مدير الجمعية بشرط أن يحتفظ بما لا يقل عن 10% من الوحدات (المادة 19).
من يتحمل تكاليف الصيانة؟
يتحمل كل مالك نصيبه في تكاليف إدارة الأجزاء المشتركة وصيانتها وترميمها بنسبة ما يملك. ولا يجوز لأي مالك التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة ليتخلص من هذه التكاليف، فمن لا يستخدم المصعد أو الموقف يظل مشاركاً في تكلفة صيانتها.
وعلى مالك الوحدة صيانة وحدته وترميمها حتى لو كانت مغلقة أو غير مستخدمة، منعاً للضرر عن الآخرين وعن الأجزاء المشتركة. وفي حال تعلق الأمر بالسفل والعلو، فعلى صاحب الدور الأسفل القيام بالإصلاحات العادية لمنع ضرر الأعلى وسقوطه، وعلى صاحب الأعلى ألا يحدث في بنائه ما يضر بالأسفل.
هل يجوز لمالك تعديل الأجزاء المشتركة؟
التغييرات الإنشائية أو الخارجية في العقار تحتاج إلى موافقة الجمعية العمومية. وقد أشار الكتيب إلى أن للمالك، بعد موافقة جمعية الملاك، أن يحسّن على نفقته الانتفاع بجزء من الأجزاء المشتركة دون أن يغير تخصيصه أو يضر بغيره. فلا يجوز مثلاً إغلاق جزء من الممر لضمه إلى شقتك دون قرار نظامي.
الإصلاحات داخل الوحدات للمصلحة العامة للمبنى
إذا اقتضت الضرورة إجراء أعمال داخل إحدى الوحدات لحفظ سلامة المبنى أو لصيانة الأجزاء المشتركة، فليس لمالكها أو للجمعية معارضة المتضرر من ذلك، على أن تعاد الحال إلى ما كانت عليه على نفقة من باشر الإصلاح فور انتهائه. وهو حكم يوازن بين سلامة المبنى وحرمة الوحدة.
حقوق الجوار: لا ضرر ولا ضرار
يمنع النظام المالك من التعسف في استعمال حقه بما يضر بجاره. فليس للجار أن يطالب بإزالة المضار المألوفة التي لا يمكن تجنبها، لكن له طلب إزالة ما يتجاوز المألوف، مع مراعاة العرف وطبيعة العقار وموقع الوحدة والغرض الذي خُصصت له. ومن أمثلته الضوضاء غير المعتادة، أو تسرب المياه، أو تحويل الوحدة السكنية إلى نشاط مزعج.
ماذا لو امتنع مالك عن السداد؟
من أبرز أحكام النظام الحالي أن قرارات مدير الجمعية وعقودها، متى اعتمدتها الهيئة العامة للعقار، تكون سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفق نظام التنفيذ، وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءاته (المادة 21). وبذلك يمكن للجمعية تحصيل المساهمات المتأخرة عن طريق التنفيذ بدل الدخول في دعوى طويلة. كما يلتزم مدير الجمعية بتعويض الجمعية أو الملاك عن الضرر الناتج عن مخالفته للنظام أو للنظام الأساسي للجمعية.
القسمة والخلافات
إذا اشترك أكثر من شخص في تشييد بناء فهم شركاء في ملكيته بنسبة مساهماتهم ما لم يتفقوا على خلاف ذلك، ولهم قسمة الحصص بالاتفاق. فإن لم يتفقوا لجأ طالب القسمة إلى القضاء. وتحال إلى المحكمة المختصة الخلافات الأخرى، كالاعتراض على إعادة التقسيم أو تغيير الاستخدام، أو الخلاف على إعادة بناء المبنى بعد سقوطه.
نصائح عملية للملاك والمشترين
اطلب قبل الشراء نسخة من النظام الأساسي للجمعية وآخر قوائم مالية، وتأكد من عدم وجود مديونيات على الوحدة.
تأكد من تسجيل الجمعية في منصة ملاك وأن لها مديراً معتمداً.
احرص على حضور الجمعية العمومية أو توكيل من يمثلك، فالقرارات النظامية ملزمة للجميع.
وثّق كل مراسلات الصيانة والمطالبات كتابياً.
لا تُجرِ تعديلاً على الأجزاء المشتركة دون قرار موثق.
للمطور: لا تعيّن نفسك مديراً للجمعية إلا إذا كنت تحتفظ بالنسبة المطلوبة نظاماً.
الخلاصة
الأجزاء المشتركة ملك للجميع، وإدارتها تقوم على التمثيل بنسبة المساحات، والالتزام بالتكاليف، والقرار الجماعي، وانضباط الأفراد. والتحول الأهم في النظام الجديد هو إلزام الملاك بتكوين جمعية متى بلغوا ثلاثة، وجعل قرارات المدير المعتمدة سنداً تنفيذياً. ومن يشتري وحدة عقارية يحسن به أن يفحص وضع الجمعية والمديونيات قبل التوقيع.
تنبيه قانوني: هذا المقال لأغراض التوعية القانونية العامة فقط، ولا يُعد استشارة قانونية ولا يُنشئ علاقة وكالة بين القارئ وحذاقة للمحاماة. تختلف الأحكام باختلاف الوقائع، وقد تتعدل الأنظمة واللوائح، لذا ننصح بمراجعة محامٍ مختص قبل اتخاذ أي قرار.
تحميل الكتاب
الأحكام النظامية المتعلقة بالعقار — المحامية أسماء العجلان.
ملاحظة: يعرض الكتيب أنظمة العقار كما كانت وقت إعداده، وقد تغيّر بعضها، ومنها نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، لذا يُرجع إلى النصوص الحالية في المصادر الرسمية.
Comments